Simulador de FII com cota inteira e provento mensal

Quanto rende uma carteira de FII?

O resultado vem em duas colunas: em reais nominais e em reais de hoje. A conversão para reais de hoje usa o IPCA acumulado em 12 meses até agosto de 2026, que ficou em 4,22%. Esse índice é apurado pelo IBGE e publicado pelo Banco Central na série SGS 13522.

O campo de yield não vem preenchido, e isso é de propósito. Por quê? Porque fundo imobiliário distribui rendimento que muda de mês para mês. Não existe uma taxa de FII para carimbar aqui, e número que eu não consigo datar eu não publico.

Colada ao resultado tem uma nota que diz o que esse número é: aritmética sobre a premissa que você digitou, com yield constante do primeiro ao último mês. Não é projeção, promessa nem garantia de rentabilidade.

Hipótese declarada: cota a R$ 9,40. Não é cotação de fundo nenhum, é o número que eu uso aqui para mostrar a conta, e a divisão é inteira porque cota é inteira.

Hipótese declarada de cota a R$ 9,40, não cotação de fundo nenhum. Nenhuma célula desta tabela carrega yield, e a divisão é inteira porque cota é inteira. Atualizado em outubro/2026.

Quantas cotas o meu dinheiro compra?

Cota de fundo imobiliário é inteira, e por isso o dinheiro quase nunca entra redondo: o aporte compra um número inteiro de cotas e deixa troco em caixa.

Fundo imobiliário é condomínio fechado. Na prática, eu não posso chegar e querer botar 10 mil reais pra dentro de um fundo imobiliário. Eu não posso tirar 5 mil reais de capital de um fundo imobiliário. O que existe é comprar cota de quem já está dentro. O mercado secundário é justamente aquele mercado que as pessoas compram e vendem as suas cotas, as suas parcelas do capital de acordo com a oferta e a demanda.

Então a conta do aporte tem duas saídas, não uma: as cotas inteiras e a sobra em caixa.

A conta inteira, do que entra ao que fica parado, são três passos:

1. O aporte: o valor que você tem disponível para comprar cota neste mês.
2. As cotas inteiras: o aporte dividido pelo preço da cota, e só a parte inteira dessa divisão conta.
3. A sobra em caixa: o resto dessa divisão, que fica parado até o próximo aporte ou até o próximo provento completar o valor de mais uma cota.

Vamos dizer que a cota esteja em R$ 9,40 e você tenha R$ 500.

53 cotas e R$ 1,80 em caixa.

O troco não é erro da conta, é como o ativo funciona, e é por isso que a carteira de FII cresce em degraus e não em curva lisa, tá?

De onde eu tiro o yield?

O dividend yield do teu fundo está no relatório gerencial dele e na tela de proventos da tua corretora, não aqui.

Pra quem não sabe o que é dividend yield, é os dividendos pagos nos últimos 12 meses sobre a cotação do último dia disponível. As duas pontas dessa divisão mudam todo mês, e é por isso que carimbar um número de FII numa página é carimbar o retrato de um dia só.

Então o caminho é o mesmo que eu faço em vídeo quando preciso de uma taxa: abrir a fonte oficial na tela antes de usar o número. No FII são três telas, e cada uma entrega uma coisa diferente:

• O relatório gerencial mensal do fundopublicado pela gestora: de lá sai o rendimento distribuído naquele mês.
• A página do fundo na B3:de lá saem os comunicados e o mesmo relatório, na fonte pública.
• O extrato de proventos da tua corretora:de lá sai o histórico de quanto cada cota tua já pagou.

Anota a data da leitura ao lado do número que você digitar aqui, porque é ela que diz quanto tempo aquela hipótese vale.

Fundo de tijolo ou de papel?

Fundos imobiliários eu acabo dividindo eles em três grandes grupos, que são os fundos de renda, os fundos de desenvolvimento e os fundos de títulos. A divisão não é vocabulário, é matemática diferente dentro da mesma conta.

No fundo de renda o provento sai de contrato de aluguel. Aí importa se o contrato é típico, regido pela lei do inquilinato, ou atípico, quando o inquilino encomenda o prédio nas especificações dele e assina um contrato de vinte anos de prazo. A gente chama isso de build to suit, beleza? O atípico é o que mais se parece com um percentual parado.

No fundo de títulos o provento sai de recebível indexado, e aí o rendimento anda com o indexador: o CDI no lastro pós-fixado, o IPCA mais um prêmio no lastro indexado à inflação. Os dois estão na tabela abaixo, cada um com o valor, a data da leitura e a série em que é publicado.

Projetar trinta anos de percentual congelado faz menos sentido ainda nesse segundo caso, tá?

Vídeo: "FII'S: O que NINGUÉM te conta sobre Fundos Imobiliários" (01/10/2020) — o bloco em que os fundos imobiliários são divididos em três grandes grupos e o contrato atípico é explicado.

O preço da cota muda o yield?

O yield que você vê num print é o yield de quem comprou naquele preço, não o teu.

O dividend yield tem a cotação no denominador. Ou seja, a mesma distribuição em reais vira percentual maior quando a cota cai e percentual menor quando a cota sobe.

Queda de cota no mercado secundário mexe nos dois lados da divisão: empurra o percentual para cima e derruba o valor da posição de quem já estava dentro. É por isso que você olha o preço de entrada antes de olhar o percentual.

A conta que separa as duas histórias é fria. Pega a distribuição por cota dos últimos doze meses e divide pelo preço que você pagaria hoje. Se o percentual que sai dessa divisão é bem diferente do percentual anunciado, a diferença mora no preço.

Existe ainda o caso do fundo de risco concentrado. Normalmente, esse tipo de fundo, ele vai ter um dividend yield muito alto.

Quando cai o primeiro rendimento?

O primeiro rendimento entra no ciclo seguinte à tua compra, e isso é calendário, não erro da conta.

Fundo imobiliário trabalha em ciclo, e o ciclo tem três etapas:

1. O fundo anuncia a distribuição: o valor por cota daquele período sai num comunicado. Nessa data ninguém recebeu nada ainda, o fundo só disse quanto vai pagar.
2. A data-com: quem está com a cota na carteira no fechamento desse dia recebe aquele provento; quem compra no dia seguinte entra no ciclo seguinte.
3. O pagamento: o dinheiro cai na conta alguns dias depois da data-com, e cai para quem estava com a cota no fechamento daquele dia, não para quem comprou depois dela.

Onde você lê as três datas do teu fundo: no comunicado ao mercado e no relatório gerencial do fundo, na página dele na B3.

A periodicidade mensal é característica da classe, e é o que torna a simulação mês a mês possível. Eu não carimbo aqui quantos dias cada etapa leva, por quê? Porque esse calendário é de cada fundo e muda de fundo para fundo.

Então a leitura certa da primeira linha da tabela é esta: comprou depois da data-com do mês, o primeiro crédito é o do ciclo seguinte.

A calculadora conta o provento a partir do primeiro ciclo cheio, de propósito, para não antecipar dinheiro que ainda não foi anunciado.

Como ler a tabela ano a ano?

A tabela ano a ano tem quatro colunas, e cada uma responde a uma pergunta diferente. A legenda abaixo diz qual.

A tabela não reavalia nada no caminho: nem o yield, nem o preço da cota. O que ela mostra é o efeito do reinvestimento sobre a hipótese que você digitou, ano a ano.

E a ressalva que não cabe em célula nenhuma fica aqui: a coluna de saldo congela o preço de cota que você informou porque preço futuro de cota é justamente o que ninguém sabe. Não existe número honesto para pôr ali.

A premissa que atravessa a tabela inteira está escrita acima dela: yield constante do primeiro ao último mês, preço de cota constante e todo provento reinvestido.

Nenhuma dessas três coisas é estável na vida real, e mais abaixo nesta página eu mostro o que acontece quando a primeira sai do lugar.

Quanto o saldo vale hoje?

Renda passiva precisa corrigir a inflação. Um provento de R$ 3.000 por mês em 2046 não é um provento de R$ 3.000 por mês: é o que R$ 3.000 comprarem em 2046, e essa é a conta que quase nenhuma projeção faz.

Repare no que esse desconto faz com prazo longo. Quanto mais anos a projeção atravessa, mais a coluna de poder de compra se afasta da nominal, e em vinte ou trinta anos a distância entre as duas fica maior que a diferença entre duas hipóteses de yield.

O Brasil tem um precedente grande disso. Quem chegou à vida adulta na inflação dos anos 80 comprou imóvel e ouro e parou a conta na coluna nominal. E aí essas pessoas que não perderam dinheiro para a inflação e não sabem fazer a conta da diferença do retorno real e do retorno nominal, elas acharam que ganharam dinheiro. Boa parte daquele ganho era correção monetária.

Renda passiva tem que contar com a minha incompetência. É a mesma régua aqui: se a conta só fecha na coluna nominal, ela não fecha.

Quanto imposto eu pago no FII?

O rendimento mensal pode ser isento, a venda da cota com lucro não é. São dois impostos diferentes na mesma carteira.

Nos fundos imobiliários o lado do provento tem regra própria. Mas a parte boa é o seguinte, eles têm isenção de imposto de renda para os proventos, para os dividendos pagos. Essa isenção vale para pessoa física e depende de condições que precisam estar todas de pé ao mesmo tempo, e o cotista com menos de 10% das cotas é uma delas. A tabela abaixo traz as três, do jeito que a Lei 11.033/2004 as publica. Preste atenção nesses detalhes que isso aí é importante de verdade.

Dessas três, uma eu não carimbo aqui: o número mínimo de cotistas, porque as fontes que eu tenho não batem entre si. Essa contagem você lê no regulamento do fundo e no relatório gerencial dele.

O outro lado é o que aparece depois de anos de rebalanceamento: vender cota com lucro gera ganho de capital tributado em 20%, alíquota da mesma Lei 11.033/2004, sem a isenção mensal de venda que a ação tem. Quem reinveste por vinte anos encontra o segundo imposto, não o primeiro.

E se o rendimento cair?

Distribuição constante para sempre é a premissa mais frágil de qualquer simulação de FII, e dá para testar isso aqui mesmo.

Para mim o grande perigo é você pegar um monoativo, um mono inquilino e um mono contrato. Vacância tem dois tamanhos e eles não andam juntos: metro quadrado vazio em região barata tira pouco do provento, sala pequena vazia em região nobre tira muito.

Eu passei por isso do lado do imóvel direto. Tive inquilino que deixou de pagar e, no mesmo período, eu tive inquilinos que pediram diminuição do aluguel e eu tive inquilinos que simplesmente continuaram pagando religiosamente. No fundo de títulos o equivalente é o recebível que atrasa.

E existe um terceiro caso que não é queda de rendimento e parece. A amortização de cota devolve capital, não renda, e entra no extrato parecida com provento. O aviso sai no comunicado ao mercado e no relatório gerencial do fundo.

Então roda a conta três vezes, no mesmo campo:

• Yield cheio:a hipótese que você leu na fonte, do jeito que está.
• Yield com corte:baixa o campo de yield em um terço e olha o que isso faz com a coluna de cotas.
• Corte prolongado:deixa o yield reduzido do primeiro ao último mês do prazo, sem recuperação.

Para quem essa simulação faz sentido?

Fundo imobiliário encaixa melhor em quem está construindo a carteira do que em quem já vive dela, e a razão é estrutural.

Isso quer dizer que fundos imobiliários não servem para você? Pelo contrário: a classe faz mais sentido no começo do processo de acumulação de capital.

Só que os fundos imobiliários eles não têm crescimento, é só valorização do próprio imóvel. Tira o reinvestimento da conta e a tabela ano a ano deixa de crescer e vira renda mensal parada em termos nominais.

Daí a régua de leitura de tudo que você viu até aqui. Não dá para prever nada no mercado, tá? Mercado não é sobre certezas, é sobre probabilidades.

A ferramenta mostra o que a tua hipótese implica, nada além disso, e eu escrevo isto sem produto do outro lado: não custodio dinheiro de cliente, não recebo corretagem e não distribuo produto de terceiros.

Eu não digo aqui o que fazer com o teu dinheiro.

Se você quiser rodar a mesma conta em outro formato:

1. Calculadora de juros compostos: o efeito do reinvestimento sem a cota inteira no meio.
2. Simulador de Tesouro Direto: o lado da renda fixa, com a taxa lida na fonte oficial.
3. Todas as ferramentas: as calculadoras e os simuladores que rodam no teu navegador.

Vale mais que alugar uma sala?

Cota e sala comercial são dois jeitos diferentes de ser dono de aluguel, e o que separa os dois é o custo de entrar e de sair.

Vamos dizer que você esteja escolhendo entre a cota e comprar um imóvel — uma sala, uma casa — para alugar. A parte difícil não é a compra em si. O problema são os custos de transação, de comprar e depois ter que vender essa casa. No imóvel direto, comprar paga ITBI (o imposto municipal de transmissão), corretagem e escritura com registro em cartório, e vender paga corretagem outra vez. Quanto isso consome em meses de aluguel depende de três documentos, e é lá que você lê cada número:

Na cota, a entrada é a corretagem da ordem e a saída é vender no mercado no mesmo dia, em partes se você quiser. Vender meia sala não existe, vender metade das cotas existe.

E a vacância muda de tamanho: no fundo ela é compartilhada entre os imóveis, na sala ela é inteira.

A conta do líquido é a que muda mais, e o lado do FII está na seção de imposto desta página. Aqui é comparação de mecânica e de custo, não indicação.

FAQ: perguntas frequentes sobre simulador de FII